Hướng dẫn chi tiết quy trình và thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư

Các dạng mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư

Hiện nay, trên thị trưởng có 3 dạng mua bán sang nhượng căn hộ chung cư thường gặp, cụ thể gồm có: 

1. Chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có hợp đồng mua bán (HĐMB)

Đây là trường hợp ít gặp trên thị trường bất động sản, chủ yếu dành cho các nhà đầu tư lướt sóng. Lúc này, đa số dự án đều mới được chủ đầu tư mở bán sơ cấp, căn hộ chưa hoàn thành xong, chưa có hợp đồng mua bán. Và khách hàng cũng mới thanh toán không quá 30% giá trị sản phẩm, thường là từ 10 đến 20% giá trị. 

Trong trường hợp này, khách hàng muốn chuyển nhượng căn hộ đã mua hay không phụ thuộc vào chính sách và quy định của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư đồng ý cho phép sang nhượng căn hộ chưa có HĐMB thì việc chuyển nhượng, sang tên sẽ diễn ra bình thường. Giao dịch này chỉ cần phía đại diện chủ đầu tư làm chứng và sang tên trên thỏa thuận, không cần phải công chứng. 

Nếu chủ đầu tư không cho phép thì người bán cần phải chờ đến lúc ký kết xong HĐMB với chủ đầu tư. Sau đó, mới được phép chuyển nhượng như bình thường. 

Các dạng mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư

2. Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có HĐMB nhưng chưa có sổ hồng

Đây là hình thức mua bán khá phổ biến trên thị trường BĐS hiện nay. Hình thức này sẽ cần có sự góp mặt của bên thứ ba là chủ đầu tư. Nếu người bán muốn chuyển nhượng căn hộ của mình bắt buộc phải có giấy xác nhận chấp thuận chuyển nhượng của chủ đầu tư và các hóa đơn thuế GTGT của căn hộ. 

Nếu người bán chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán với chủ đầu tư hoặc giải chấp ngân hàng (trong trường hợp vay ngân hàng mua nhà) thì việc mua bán sẽ không được phòng công chứng chấp thuận. 

3. Chuyển nhượng Căn hộ chung cư đã có sổ hồng

Khi căn hộ đã có sổ hồng thì việc mua bán, chuyển nhượng sẽ không còn liên quan đến chủ đầu tư. Bên mua và bên bán sẽ tiến hành thủ tục mua bán bình thường tại phòng công chứng theo quy định của pháp luật. 

>> Xem thêm: Lưu ý khi mua bán nhà đất không có sổ đỏ, sổ hồng

Quy trình thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư

1. Quy trình thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có HĐMB

Trong trường hợp căn hộ chung cư chưa có HĐMB thì quy trình thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ gồm có bước sau: 

• Bước 1: Người mua và người bán thỏa thuận về giá cả, nếu đồng ý về mức giá sẽ tiến hành đặt cọc. 

• Bước 2: Người bán tiến hành làm đơn đề nghị chuyển nhượng và nộp cho chủ đầu tư. Bên mua và bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ cần thiết như: sổ hộ khẩu, căn cước công dân… theo yêu cầu của CĐT. 

• Bước 3: Trong thời gian từ 7 đến 15 ngày làm việc, chủ đầu tư sẽ chuẩn bị hồ sơ đổi tên trên thỏa thuận đặt cọc. Sau đó, người mua và người bán sẽ lên làm thủ tục đổi tên. Hai bên ký xác nhận, được chủ đầu tư làm chứng. Người mua sẽ thanh toán tiền cho người bán. Người bán có trách nhiệm hoàn trả thỏa thuận đặt cọc, toàn bộ phiếu thu liên quan đến căn hộ cho chủ đầu tư. 

• Bước 4: Chủ đầu tư hẹn người mua mới lên nhận lại thỏa thuận đặt cọc, phiếu thu để hoàn tất thủ tục. 

Quy trình thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư

2. Trường hợp mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Trường hợp mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng gồm các bước cụ thể dưới đây: 

Bước 1: Soạn thảo văn bản chuyển nhượng căn hộ và công chứng 

Trong văn bản cần có những nội dung liên quan đến giá cả, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao… Bạn cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau để công chứng: 

• Văn bản chuyển nhượng bản gốc;

• Hợp đồng mua bán chung cư của chủ sở hữu và chủ đầu tư bản gốc;

• Biên bản bàn giao của chủ đầu tư;

• Giấy xác nhận căn hộ chưa có sổ hồng bản gốc;

• Giấy xác nhận hôn nhân;

• Giấy CMND/CCCD, sổ hộ khẩu. 

Bước 2: Kê khai nộp thuế của cá nhân

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm có: 

• Tờ kê khai thu nhập cá nhân theo mẫu;

• Bản gốc Văn bản chuyển nhượng;

• Chứng minh nhân dân của bên bán.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, bạn nộp tại cục thuế địa phương. Thông thường, thuế thu nhập cá nhân sẽ tính bằng 2% giá chuyển nhượng. 

>> Xem thêm: Có được mua bán, chuyển nhượng nhà đất tái định cư?

Bước 3: Yêu cầu xác nhận từ chủ đầu tư đối với văn bản chuyển nhượng

Người bán cần chuẩn bị những loại giấy tờ sau: 

• 5 bản gốc văn bản chuyển nhượng của bên chuyển nhượng;

• Bản gốc của hợp đồng mua hoặc bán căn hộ giữa bên bán và chủ đầu tư;

• Bản sao chứng thực CMND của bên bán.

Khi chủ đầu tư đã xác định xong văn bản chuyển nhượng sẽ chuyển lại cho bên nộp hồ sơ những loại giấy tờ dưới đây: 

• Biên lai nộp thuế;

• Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có chữ ký;

• Văn bản chuyển nhượng mua bán đã có xác nhận của chủ đầu tư. Văn bản này bao gồm 2 bản chính gồm 1 bản bên chuyển và 1 bản bên nhận.

Bước 4: Hoàn tất và nhận giấy chứng nhận sở hữu căn hộ

Thời gian nhận giấy chứng nhận sẽ đúng với thời gian 2 bên thỏa thuận. Tuy nhiên, bạn cần tiến hành khảo sát và kiểm tra rõ ràng khi nhận được giấy chứng nhận. Điều này giúp bạn kịp thời nhận ra được những sai sót để có phương án xử lý. Như vậy, thủ tục sang tên căn hộ chung cư đã hoàn thành. 

Mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ

Trong trường hợp căn hộ chung cư đã có sổ hồng thì quy trình, thủ tục chuyển nhượng gồm các bước cụ thể dưới đây: 

Mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ

Bước 1: Bên mua và bên bán thỏa thuận giá, tiến hành đặt cọc, hạn ngày ra công chứng. 

Bước 2: Công chứng các loại giấy tờ cần thiết 

Bên mua và bên bán cần chuẩn bị những loại giấy tờ sau: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân, hợp đồng công chứng, phiếu yêu cầu công chứng. 

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ đóng thuế

Người bán cần tiến hành đóng thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ khai thuế gồm có: 

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC

• Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

• Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ( đã ký tại phòng công chứng ).

• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

Người mua chung cư sẽ phải nộp lệ phí trước bạ, cần chuẩn bị những giấy tờ sau: 

• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.

• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

• Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.

• Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên

Hồ sơ cần chuẩn bị: Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK; Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp và Hợp đồng mua bán đã được công chứng. 

Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện hoặc bộ phận một cửa. Nếu có nhu cầu, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã/phường. Sau đó, các đơn vị, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ, giải quyết yêu cầu và trả kết quả. Thời gian không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. 

Trên đây là toàn bộ quy trình, thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư mà cả bên bán lẫn bên mua cần nắm được để đảm bảo thực hiện theo đúng quy định, nhanh chóng và hiệu quả. Chúc bạn sẽ có thêm nhiều kiến thức bất động sản hữu ích và luôn đồng hành cùng Bất Động Sản 36.