Lưu ý khi mua bán nhà đất không có sổ đỏ, sổ hồng

Rủi ro khi mua bán nhà đất không sổ đỏ

Quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013, người muốn mua bán, chuyển nhượng bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không có tranh chấp hay đang trong thời gian sử dụng đất. 

Rủi ro khi mua bán nhà đất không có sổ đỏ

Vậy nên, nếu người mua bán nhà đất không có sổ đỏ, sổ hồng thì việc mua bán không có hiệu lực. Do đó, các giao dịch này sẽ tiềm ẩn những rủi ro như:

• Người mua không thể xác minh chính xác được nguồn gốc của đất.

• Không đủ điều kiện để xin cấp sổ đỏ, sổ hồng. 

• Mảnh đất đó không phù hợp với quy hoạch nên người sở hữu mảnh đất đó bị hạn chế thậm chí mất các quyền sử dụng đất như: thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi mục đích sử dụng, cho thuê…

• Nhà đất không có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ thực hiện bằng viết tay. Vậy nên, hợp đồng mua bán không đảm bảo về mặt pháp lý dẫn đến việc dễ xảy ra tranh chấp. 

• Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013, người mua không thể thế chấp nhà đất để vay vốn khi không có sổ đỏ.  

• Khó được cấp phép xây dựng khi nhà không có sổ đỏ.

>> Xem thêm: Có được mua bán, chuyển nhượng nhà đất tái định cư?

Làm gì khi mua bán nhà đất không có sổ?

Nếu bạn chọn mua nhà đất chưa có sổ đỏ hoặc chẳng may mua phải nhà đất không có sổ đỏ nhất định phải lưu ý những điều sau: 

Trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư

Bước 1: Thỏa thuận ký hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật. Sau đó, mang hợp đồng đi công chứng tại Văn phòng công chứng. Hồ sơ chuyển nhượng căn hộ gồm: hợp đồng mua bán nhà, hộ chiếu còn giá trị hoặc CMND/CCCD ( bản chính), giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, các hoa đơn, biên lai và phiếu thu đã thanh toán. 

Mua bán nhà đất trực tiếp từ chủ đầu tư

Bước 2: Bên người mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo đúng thời gian đã thoả thuận trong hợp đồng. Sau khi thanh toán, chủ đầu tư dự án bàn giao nhà đã chuyển nhượng.

Bước 3: Theo thỏa thuận của hai bên sẽ có một bên nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư. 

Trường hợp mua nhà của cá nhân hoặc hộ gia đình

Bước 1: Thoả thuận và lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà theo quy định của pháp luật. Văn bản chuyển nhượng mua bán căn hộ cần được công chứng, chức thực nếu bên chuyển nhượng không phải là hợp tác xã, doanh nghiệp, có chứng năng về kinh doanh bất động sản. 

Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực gồm có: văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà (bản chính). Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư (bản chính). Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở lên phải kèm theo văn bản chuyển nhượng hợp đồng (bản chính) của lần chuyển nhượng liền kề đó. Bản sao công chứng CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị. Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân của hai bên và biên lại, hoá đơn các đợt đã thanh toán.

Trường hợp mua nhà của cá nhân hoặc hộ gia đình

Bước 2: Làm thủ tục kê khai nộp thuế tại cơ quan thuế. Về nguyên tắc bên bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận xem bên nào sẽ nộp và làm thủ tục nộp thuế cho thuận tiện.

Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng sẽ phải nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ(bản chính). Hợp đồng mua bán căn hộ (bản chính). Giấy tờ chứng minh được miễn thuế hoặc biên lai chứng minh đã nộp thuế đúng theo quy định pháp luật về thuế. 

Bước 4: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận chuyển nhượng căn hộ theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. 

>> Xem thêm: Những loại đất được thế chấp vay vốn ngân hàng

Trường hợp không có sổ đỏ vẫn được mua bán

Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người nhận thừa kế tài sản nhưng không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, không được cấp sổ đỏ nhưng có quyền bán cho người khác. 

Người sở hữu đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng được bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Người được thừa kế đất được quyền bán khi có điều kiện để cấp sổ đỏ.

Thủ tục mua bán nhà đất không sổ đỏ

Bước 1: Bên bán đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ đơn vị có thẩm quyền.

Bước 2: Theo quy định của pháp luật hai bên phải ký kết hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ để chuyển nhượng. Để đảm bảo quyền lợi, trách nhiệm của hai bên, hợp đồng cần được công chứng hoặc chứng thực. 

Bước 3: Bên bán xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi hai bên ký hợp đồng. 

Hai bên cần ký hợp đồng đặt cọc để hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất không sổ đỏ. Trong hợp đồng các điều khoản về cam kết của người bán và bồi thường khi không thực hiện cam kết phải được ghi rõ ràng. 

Thủ tục khi mua bán nhà đất không sổ đỏ

Người mua cần tìm hiểu thông tin, nguồn gốc của nhà đất tránh mua phải đất thổ cư không hợp pháp, đất lấn chiếm, đất đang nằm trong quy hoạch hay đất đang bị tranh chấp bởi các chủ thể khác … 

Tốt nhất là bạn nên đến UBND xã, phường để xác minh thông tin về mảnh đất đó. Nếu gặp một trong các trường hợp trên thì người mua nên cân nhắc kỹ trước khi tiến hành giao dịch bởi khi mua mảnh đất này khả năng gặp rủi ro rất cao. 

Trên đây là hướng dẫn cách mua bán nhà đất không sổ đỏ, sổ hồng hạn chế rủi ro nhất. Mong là những thông tin trên sẽ hữu ích với quý độc giả. Theo dõi trang Bds36.vn để biết những kiến thức bất động sản bổ ích khác.