Rủi ro khó lường khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng uỷ quyền

1. Những "tiện lợi" tiềm ẩn rủi ro khó lường khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng uỷ quyền

Hợp đồng uỷ quyền mua bán đất là một hình thức giao dịch bất động sản khi cả 2 bên không đủ điều kiện sang tên, khi muốn bán nhanh rút gọn khỏi thị trường, khi chưa nắm rõ các quy định về pháp luật. Bên bán (tức là bên uỷ quyền) sẽ uỷ quyền cho bên mua (tức là bên được uỷ quyền) với toàn quyền sử dụng và chiếm hữu tài sản BĐS đấy. Chính kẽ hở này khiến tiềm ẩn rủi ro khó lường khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng uỷ quyền rất cao. Tuy nhiên hình thức này lại khá phổ biến vì có một số điểm tiện lợi đối với các nhà đầu tư lướt sóng là:

• Đỡ được một lần sang tên, đỡ được thời gian chờ đợi làm giấy tờ (thời gian làm giấy tờ này cần khoảng 25-45 ngày để hoàn tất thủ tục), tiết kiệm chi phí làm sổ sách giấy tờ
• Có thể bán lại ngay cho những người cần mua gấp không cần chờ đợi
• Đỡ được một khoản tiền đóng thuế thu nhập cá nhân (trừ khu vực TP.HCM và Bình Dương)

2. Những rủi ro hay gặp phải khi mua bán BĐS bằng hợp đồng uỷ quyền

Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng uỷ quyền

• Nếu một trong 2 bên mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc chết đi thì hợp đồng này sẽ lập tức chấm dứt và vô hiệu. Trong trường hợp bên uỷ quyền chết đi thì tài sản này lại được chuyển sang quyền thừa kế cho vợ, con, người thân của người uỷ quyền và được luật thừa kế giải quyết theo Điều 422 bộ Luật dân sự năm 2015.
• Cả 2 bên đều có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 588 Bộ luật dân sự
• Nếu giá BĐS tăng đột biến, bên bán có thể thay đổi ý định, đơn phương yêu cầu toà án vô hiệu hợp đồng, bên uỷ quyền họ chỉ mất một số tiền nhỏ khi đền bù hợp đồng.
• Khi nhà nước giải toả, đền bù mặt bằng thì người được nhận đền bù không phải là bên được uỷ quyền mà mà người đứng tên mảnh đất đó mới được nhận.
• Hợp đồng uỷ quyền chỉ có hiệu lực ngắn, nếu các khách hàng muốn mua để an cư, đầu tư lâu dài thì đây là trường hợp nên tránh.
• Bên uỷ quyền đang có nghĩa vụ với một bên khác: ví dụ như đang nợ ngân hàng, nợ thuế, nợ các đối tác thì các chủ nợ này có quyền yêu cầu kê biên, phong toả, cưỡng chế đối với các tài sản của bên uỷ quyền mặc dù bất động sản đã được chuyển nhượng trong hợp đồng uỷ quyền, căn cứ vào luật tố tụng dân sự để xử lý.
• Tài sản này do chiếm đoạt hoặc phạm tội mà có: trên thực tế, thì tài sản này vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên uỷ quyền. Nếu các cơ quan chức năng xác định khối tài sản này là do chiếm đoạt, phạm tội mà có thì giao dịch này sẽ lập tức bị đóng băng, và bên được uỷ quyền vô tình trở thành bên tiếp tay cho hành vi trộm cắp, chiếm đoạt tài sản.
• Khi bên được uỷ quyền có nhu cầu vay vốn tại các ngân hàng thì hầu như các ngân hàng đều từ chối hình thức thế chấp BĐS sản này. Bởi vì, các ngân hàng đã nắm rõ được hệ luỵ, rủi ro khi mua bán đất rất cao của những giao dịch uỷ quyền như vậy.
• Trong trường hợp bên được uỷ quyền hoặc bên uỷ quyền bội tín, theo quyền hạn trong hợp đồng và căn cứ theo quy định của pháp luật thì mỗi bên vẫn có quyền tước đi một số quyền lợi của đối phương gây ra tranh chấp.

>>> Xem thêm: Thủ tục vay mua nhà và thuế chấp chính căn nhà định mua