5 điều cần biết khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Mua bán nhà đất với tài sản đang thế chấp ngân hàng là điều hết sức bình thường và là giao dịch bất động sản thường xuyên hiện nay. Người bán có tài sản là nhà hay đất đang thế chấp vay ngân hàng nhưng muốn bán và chuyển nhượng tài sản (đất /nhà) đang thế chấp cho người mua.
5 điều cần biết khi mua bán bất động sản đang thế chấp ngân hàng
Trình tự giải chấp và mua bán tài sản đang thế chấp hợp lệ
Khi mua tài sản là bất động sản đang thế chấp ngân hàng bạn phải hiểu các bước và trình tự hợp lý để đảm bảo sở hữu tài sản đúng luật. Điều tiên quyết là việc mua bán chuyển nhượng tài sản đang thế chấp là phải có sự đồng ý của ngân hàng (đơn vị đang sở hữu thế chấp tài sản). Dưới đây là 05 điều cần biết khi mua nhà hay tài sản bất động sản đang thế chấp ngân hàng.
Điều 01: Ký cam kết 3 bên giữ người bán, người mua, ngân hàng.
Sau khi đã ưng tài sản bất động sản như ngôi nhà, mảnh đất... đang bị thế chấp ngân hàng. Việc ký cam kết 3 bên là việc đầu tiên người mua tài sản cần phải làm để thực hiện thủ tục mua bán bất động sản trên. Biên bản cam kết ê bên này có tác dụng ràng buộc quyền và nghĩa vụ của cả 3 bên về việc thanh toán tiền, xử lý nghĩa vụ vi phạm hợp đồng, trách nhiệm xử lý tài sản sau khi thanh toán giải chấp... Các điều khoản ràng buộc trong thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng. Trong đó quy định rõ sau khi giải chấp là ai sẽ là người giữ sổ? Xử lý các tình huống phát sinh thế nào? Trường hợp không được tách sổ thì ai sẽ chịu trách nhiệm...
Cam kết 3 bên giải chấp tài sản thế chấp ngân hàng
Theo Luật sư (bà) Nguyễn Thanh Huyền - đoàn luật sư huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa: Trường hợp mua bán bất động sản thế chấp nhưng không đạt được thỏa thận cam kết 3 bên mà người bán vẫn hứa hẹn làm được thủ tục sang tên là điều chắc chắn không thể. “Căn cứ vào Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự 2015, mọi giấy tờ thủ tục liên quan đến tài sản đang bị thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp, tức (ngân hàng) giữ.
Bên thế chấp không có quyền được sang nhượng, mua bán, cho tặng tài sản đó. Những quyền cho tặng/ sang nhượng/ mua bán... chỉ được sảy ra khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, tức 100% phải có được sự đồng ý của ngân hàng, đồng ý trên phương diện biên bản cam kết 3 bên giữa NGƯỜI BÁN - NGƯỜI MUA - NGÂN HÀNG. Do vậy, khi bên bán chưa được đồng nhất thỏa thuận với ngân hàng (nơi nhân thế chấp) mà vẫn tiến hành mua bán, sang nhượng là trái luật. Trường hợp này với các văn bản bằng giấy tay, hay biên bản cam kết mua bán khác đều vô hiệu (theo Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015)” - Luật sư Nguyễn Thanh Huyền cho biết.
Điều 2: Quy định về thanh toán tiền mua nhà đất đang thế chấp
Quy trình chuẩn cho việc mua bán nhà, bất động sản đang thế chấp là: Người mua mở một tài khoản ngay tại ngân hàng đang giữ nhận thế chấp tài sản mà họ định mua. Sau đó mọi giao dịch nộp tiền từ đặt cọc đến các bước thanh toán đều sử dụng tài khoản trên để thống nhất theo thỏa thuận 3 bên. Việc mở tài khoản ở mỗi ngân hàng sẽ khác nhau nên người mua cần chủ động liên hệ với ngân hàng đó để được hướng chi tiết dẫn cụ thể.
Quy trình thanh toán tài sản nhà đất đang thế chấp
Một số lưu ý trong các trường hợp sau:
1. Trường hợp tiền giao dịch bán nhà đất ít hơn khoản nợ gốc cộng lãi.
Với trường hợp tiền bán nhà ít hơn tổng khoản nợ cộng lãi của ngân hàng thì người bán bắt buộc cần nộp thêm số tiền còn thiếu với ngân hàng để tiến hành thủ tục giải chấp.
2. Trường hợp tiền giao dịch bán nhà đất nhiều hơn khoản nợ gốc cộng lãi.
Với trường hợp này... tiền bán nhà nhiều hơn khoản nợ cộng gốc lẫn lãi của bên bán với ngân hàng thì tất nhiên bên mua có trách nhiệm nộp đủ khoản tiền bằng với khoản nợ cộng lãi cho ngân hàng để thanh toán cấn trừ khoản nợ cho bên bán. Lúc này, khi bên bán xem như đã thanh toán đủ với ngân hàng thì sẽ được ngân hàng xóa thế chấp, trả lại sổ đỏ giấy tờ liên quan để tiến hành thủ tục sang tên. Số tiền còn lại sẽ là thỏa thuận thanh toán giữa người bán và người mua mà không còn liên quan tới ngân hàng.
Điều 3: Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán tài sản
Đây là bước tiếp theo bạn và bên bán tài sản cần làm sau khi ngân hàng đã nhận đủ tiền giải ngân và đã giải chấp bất động sản đó. Bên bán và bạn (tức người mua) sẽ cùng nhau ra phòng công chứng để lập ký hợp đồng công chứng mua bán tài sản nhà đất. Các giấy tờ mà 2 bên cần chuẩn bị đủ để làm thủ tục công chứng nhà đất gồm có:
- Giấy tờ tùy thân (Căn cước công dân/ CMT, sổ hộ khẩu)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Phiếu yêu cầu công chứng nhà đất.
Tiến hành thủ tục làm hợp đồng công chứng nhà đất
Hiện nay các văn bản mẫu gần như đã có đầy đủ ở phía dịch vụ công chứng nhà đất, nếu trường hợp không có... các bên môi giới nhà đất sẽ tiến hành soạn hợp đồng mua bán nhà đất để đảm bảo hoàn tất thủ tục giữa bên bán và người mua thuận tình và nhanh nhất.
Điều 4: Các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính
Tương tự như giao dịch chuyển nhượng tài sản nhà đất thông thường, các bên mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ của riêng từng bên, cụ thể là nộp lệ phí các loại phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế thu nhập doanh nghiệp nếu bên bán là công ty... Các khoản thuế, phí này sẽ được nộp tại chi cục thuế sở tại, nơi có nhà đất chuyển nhượng. Bình thường việc này sẽ là bên môi giới nhà đất sẽ đứng ra nộp hộ cho hai bên để thuận tiện nhanh chóng.
Dưới đây là công thức tính số tiền thuế, phí phải nộp như sau:
- Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng
- Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích đất x Giá đất
Giá đất ở trên được xác định dựa theo căn cứ khung giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm đang chuyển nhượng. Ngoài thuế TNCN và thu lệ phí trước bạ, quá trình mua bán giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phát sinh thêm một số khoản chi phí khác mà 2 bên cần lưu ý như: Phí thẩm định hồ sơ, phí hợp đồng công chứng, lệ phí đăng ký biến động đất đai...
Điều 5: Kết thúc quá trình sang nhượng tại văn phòng đăng ký đất đai
Ở bước cuối cùng này, cả 2 bên mua và bán cần chuẩn bị đủ hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động theo mẫu + hợp đồng chuyển nhượng + giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất (bản gốc) + chứng từ liên quan thể hiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của các bên... Sau đó nộp toàn bộ hồ sơ này tại văn phòng đăng ký đất đai, nơi địa phương có tài sản bất động sản đó. Nếu hồ sơ đủ và đạt yêu cầu, văn phòng đăng ký đất đai sẽ đồng ý xác nhận thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chính và sẽ ghi xác nhận vào giấy chứng nhận. Thời hạn giải quyết theo quy định sẽ không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ hợp lệ. Với các trường hợp vùng sâu vùng xa như miền núi, hải đảo... sẽ không quá 20 ngày để hoàn thiện mọi thủ tục.
Mọi sao chép cần ghi rõ nguồn Bds36.vn