Lạm phát ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản toàn cầu?
Triển vọng kinh tế trong siêu lạm phát
Lạm phát toàn cầu đang diễn ra khiến cuộc sống người dân trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, trước tình trạng này tình hình kinh tế vẫn có những khởi sắc, những tín hiệu đáng mừng.
Khủng hoảng chi phí sinh hoạt
Áp lực từ chi phí sinh hoạt tăng cao cùng các vấn đề tiêu cực từ kinh tế, địa chính trị khiến niềm tin của người tiêu dùng đang dần suy yếu. Tuy nhiên, những gì họ nói và điều họ làm lại có thể trái ngược nhau. Một ví dụ điển hình như ở Anh, mặc dù niềm tin của người tiêu dùng giảm xuống mức kỷ lục nhưng chi tiêu bán lẻ vào tháng 4 ở đất nước này vẫn tăng bất chấp các vấn đề căng thẳng về giá năng lượng.
Triển vọng kinh tế trong siêu lạm phát
Các nền kinh tế vẫn đang mở rộng
Về cơ bản, mặc dù tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm hơn trước nhưng vẫn có sự mở rộng. Điều này được thể hiện qua chỉ số nhà quản lý mua hàng (PMI), hoạt động của các nhà sản xuất và cung cấp dịch vụ. Cụ thể, tháng 5/2022, chỉ số PMI trên toàn cầu đạt đạt 53,7 (tiêu chuẩn tăng trưởng là 50), giảm một chút so với mức 55,8% vào một năm trước đó.
Theo thống kê, tất cả các nền kinh tế châu Á đều có chỉ số PMI đạt trên 50 trong tháng 5/2022, ngoại trừ trường hợp đặc biệt là Trung Quốc do ảnh hưởng của Covid-19 nên phải áp dụng lệnh phong tỏa. Khu vực châu Á - Thái Bình Dương nhờ mức đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt kỷ lục nên cũng được coi là động lực để tăng trưởng toàn cầu.
Thị trường lao động mạnh mẽ
Thị trường lao động mạnh mẽ thúc đẩy cho sự tăng trưởng và kinh tế hộ gia đình. Từ Anh đến Úc và Mỹ tỷ lệ thất nghiệp đều thấp bất chấp dịch bệnh hoành hành. Dựa vào sức mạnh của thị trường lao động và mức độ đảm bảo việc làm tốt hơn chính là yếu tố hỗ trợ tăng trưởng tiền lương và các chi tiêu của người tiêu dùng hàng ngày.
Các quy định về lạm phát
UAE cũng đang triển khai các biện pháp nhằm mục đích kiềm chế lạm phát. Chính phủ đang điều tiết giá của khoảng 11.000 hàng hóa, hạn chế tối đa mức độ chuyển giá cao hơn so với người tiêu dùng. Trước khi tăng giá các mặt hàng, nhà bán lẻ cần phải xin phép chính phủ. Mặt hàng được kiểm soát giá gồm có: sữa tươi và khô, gà tươi và trứng, muối, gạo bánh mì, bột mì, đường và các loại đậu, dầu ăn, nước khoáng và các mặt hàng khác.
Bên cạnh đấy, các quốc gia khu vực châu Á - Thái Bình Dương cũng triển khai thực hiện nhiều chiến lược để hạn chế biến động tiền tệ. Các ngân hàng trung ương của khu vực đang nỗ lực củng cố chính sách tiền tệ. Tiêu biểu như Singapore đã thực hiện chính sách tăng tỷ giá và dự trữ tiền tệ lên mức cao kỷ lục từ trước đến nay.
Chi phí tài chính tăng
Một số lĩnh vực bất động sản dễ bị tổn thương hơn khi chi phí tài chính tăng mạnh trên toàn cầu. Lãi suất cho vay tăng mạnh hơn trước động thái dự kiến từ ngân hàng trung ương.
Nhà kinh tế trưởng tại Knight Frank Australia - ông Ben Burston lưu ý rằng mặc dù Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) đã điều chỉnh lãi suất thêm 25 điểm phần trăm (lên 0,35% vào tháng 06/2022) thì chi phí nợ đã tăng khoảng 200 điểm phần trăm. Kể từ đó, RBA đã thực hiện tăng lãi suất thêm 50 điểm phần trăm, lên mức 0,85%. Báo cáo cho thấy chi phí nợ tăng cũng xảy ra đối với thị trường châu Âu.
Lãi suất tăng khiến tâm lý có thể đã thay đổi đối với các lĩnh vực bất động sản có mức tăng trưởng mạnh nhất. Ví dụ, bất động sản nhà ở và công nghiệp tại Úc là những ngành nhạy cảm nên việc định giá lại sẽ diễn ra dễ dàng hơn. Trong khi đó, các lĩnh vực có khả năng sinh lời cao hơn như văn phòng và bán lẻ lại trở nên hấp dẫn hơn bao giờ hết.
Bất động sản có phải là hàng rào chống lạm phát?
Với nhu cầu và triển vọng mạnh mẽ khiến bất động sản được xem là hàng rào chống lạm phát hiệu quả, mặc dù vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều. So với năm 2021, khối lượng đầu tư toàn cầu trong Q1/2022 cao hơn 30%. Trong đó, bất động sản là kênh đầu tư thu hút sự quan tâm của giới đầu tư tư nhân.
Bất động sản có phải là hàng rào chống lạm phát?
Một khảo sát của Knight Frank cho thấy 23% những người sở hữu tài sản ròng có giá trị cao (UHNWI) trên toàn cầu lựa chọn các bất động sản tạo ra thu nhập để củng cố danh mục đầu tư. Bên cạnh đấy có đến 20% người đang xem xét đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ REIT.
Ngoài ra, nhiều tổ chức, doanh nghiệp cũng đang nhắm vào thị trường bất động sản. Số vốn đã, đang được huy động hoặc chưa triển khai là khá lớn. Mặc dù chi phí tài chính tăng cao nhưng rất nhiều nguồn vốn trong số này không bị ảnh hưởng.
Ví dụ, theo Khảo sát huy động vốn của Hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản không niêm yết tại châu Âu vào năm 2022, vốn huy động cho bất động sản không niêm yết vào năm 2021 trên toàn cầu là hơn 254 tỷ euro. Trong đó, chỉ khoảng 53% số vốn này đã phân bổ xong.
Triển vọng và khả năng phục hồi
Các thị trường bất động sản lớn có thể sẽ có ít thay đổi vì tỷ lệ người mua bất động sản bằng tiền mặt cao hơn. Tiền mặt được xem là chiến lược tài chính hiệu quả cho việc mua nhà vào năm 2022, nhất là ở các nước Anh và Úc. Hoặc tại Dubai, 6 tháng đầu năm 2022 có khoảng 18% người mua bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính. Con số này này giảm mạnh so với năm 2021 ở mức 40% và 2017 là hơn 50%.
Lạm phát khiến dòng tiền chảy vào bất động sản
Trên thực tế, lạm phát sẽ là đặc điểm chính của năm 2022 và sẽ ảnh hưởng đến khả năng chi tiêu của người tiêu dùng. Tuy nhiên, các nền kinh tế đang ở vị thế tốt hơn so với các giai đoạn lạm phát hoặc lãi suất tăng trước đây sẽ phản ánh khả năng phục hồi tốt hơn thông qua thị trường bất động sản.