Những kinh nghiệm mua nhà trên giấy để tránh sập bẫy

Luật sư chia sẻ kinh nghiệm mua nhà hiện nay

Theo lời của ông Trần Đức Phượng – Luật sư thuộc đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng cách của một nền kinh tế vận hành sẽ tạo ra hai mặt, một là rủi ro, hai là cơ hội. Khi cơ hội càng lớn thì rủi ro cũng càng cao và phải là người cực kỳ nhạy bén, khả năng phân tích và quan sát tốt mới có thể nhận ra sự khác biệt của hai điểm này để có sự lựa chọn đầu tư đúng đắn. 

Đối với lĩnh vực BĐS mua bán nhà đất hiện nay, khách hàng cần có những kinh nghiệm mua nhà để tránh rơi vào cảnh trớ trêu “tiền mất tật mang”.  Rủi ro ở mức độ nhẹ nhất là việc huy động vốn khi quá sớm khi chưa đủ điều kiện pháp lý, dưới dạng “lách” luật với hình thức đặt cọc, góp vốn, đặt chỗ,… việc huy động vốn quá sớm này có thể do chủ đầu tư ít tiềm lực về tài chính, huy động vốn khi chưa được phép xây dựng dự án. Hình thức huy động vốn này gây thiệt hại cho nhà đầu tư vì hình thức hợp đồng này không được pháp luật công nhận. Ở mức độ nặng hơn là vài người mua chung một căn nhà, bàn giao nhà chậm trễ, không đúng tiến độ,… và đáng ngại nhất là những dự án bị vướng vào tranh chấp, thế chấp, dự án ma, bị ngân hàng thu giữ…làm cho nhà đầu tư bị mất hoàn toàn số tiền đổ vào dự án. Những giao dịch, hợp đồng này là trái pháp luật nên rủi ro lại càng cao hơn. 

Những dự án dang dở chưa biết thời gian hoàn thành

Ông Phượng cho biết thêm, khách hàng cần phải tìm hiểu đọc rõ các loại giấy tờ, hợp đồng trước khi chủ đầu tư đưa cho ký, xem mẫu hợp đồng, văn bản đó có đúng theo quy định của pháp luật hay không, các điều khoản trong đó có chỗ nào bất thường hay không để tránh trường hợp ‘bút sa gà chết”.

Những kinh nghiệm mua nhà trên giấy:

• Với những hợp đồng góp vốn và chia lợi nhuận bằng tiền nếu chưa có Văn bản của Sở Xây Dựng đồng ý cho huy động vốn, không theo mẫu hợp đồng của Sở Tư pháp cấp, số tiền huy động không dùng để đầu tư vào dự án thì giao dịch này pháp luật không giải quyết nếu có rủi ro xảy ra.
• Với những văn bản được giao tiền để giữ chỗ, mọi văn bản hợp đồng mua nhà trong trường hợp này đều trái với quy định của Pháp luật cụ thể là Luật dân sự năm 2005. Tiền “ giữ chỗ hay đặt cọc trước” không thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư lấy số tiền này sử dụng trước là không đúng quy định về huy động vốn. Một số chủ đầu tư để làm tăng sự tin tưởng cho khách hàng bằng cách xuất ngay hoá đơn GTGT cho số vốn đấy nhưng hoá đơn này là việc sai hoàn toàn.

Trên thị trường, trường hợp huy động vốn mua nhà trên giấy này được trá hình dưới dạng hợp đồng thu trước tiền bán, vay tiền để huy động vốn. Những mẫu hợp đồng này sẽ không có giá trị, bị vô hiệu trước pháp luật do giao dịch là giả vì thực chất việc vay tài sản này là bên cho vay giao tiền, khi đến đáo hạn thì bên vay phải trả lại toàn bộ số tiền đã vay cho bên cho vay. Đây không được coi là hợp đồng góp vốn và cũng không phải là hợp đồng giao dịch BĐS. Chỉ nên mua nhà khi nào khách hàng đã nắm rõ các quy định của pháp luật để tránh các rủi ro không đáng có.

 Luật sư Bùi Sinh Quyền

Theo Luật sư Quyền, hiện tại pháp luật nước ta không cấm hình thức huy động vốn của các doanh nghiệp. Tuy nhiên việc mua bán nhà ở phải được tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định của Pháp luật (được quy định rõ tại Điều 55 Luật kinh doanh BĐS đã sửa đổi bổ sung năm 2014) quy định về các điều kiện BĐS được đưa vào kinh doanh trong tương lai gồm: có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có bản vẽ thi công, có giấy tờ cho phép xây dựng, có biên bản nghiệm thu theo tiến độ dự án, phải có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xong móng đối với các dự án như toà nhà hỗn hợp hay chung cư. 

Các nhà đầu tư phải hoàn thành xong móng nhà mới được phép mở bán. Nếu chủ đầu tư làm không đúng quy định về các điều khoản trong hợp đồng huy động vốn đã ký với khách hàng mua nhà hoàn thành trong tương lai sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Tuy nhiên, những hợp đồng không đúng theo quy định của pháp luật: Luật kinh doanh BĐS, Luật dân sự, Luật đầu tư,  Luật đất đai, Luật nhà ở thì hợp đồng đó là vô hiệu, pháp luật không can thiệp giải quyết, những điều trái pháp luật. Lúc này người chịu mất mát là khách hàng, tiền không lấy lại được, nhà thì không được giao, kiện thì không ai giải quyết do những giấy tờ chủ đầu tư đưa cho ký kết chẳng có ý nghĩa gì trước pháp luật.

Luật sư Bùi Sinh Quyền chia sẻ tư vấn kinh nghiệm mua nhà đất cho các nhà đầu tư, hãy là một NĐT thông thái, trước khi xuống tiền cho bất kì dự án BĐS nào điều đầu tiên cần phải kiểm tra rõ pháp lý, nắm vững kiến thức chuyên môn, đặc biệt phải nắm rõ các quy định của pháp luật về nhà ở đất đai. Với những chiêu trò ngày càng tinh vi của những nhà đầu tư bất chính, khách hàng phải luôn đề cao cảnh giác để tìm đúng cơ hội đầu tư mang lại lợi nhuận cho mình.

Trên đây là một số chú ý khi khách hàng muốn mua nhà ở hiện nay. Hy vọng bài viết đã cung cấp thêm nhiều thông tin hữu ích cho bạn, giúp việc mua nhà được an toàn và hợp lý hơn. Bên cạnh đó, sàn BĐS36 cũng lưu ý người mua nên tìm hiểu kỹ càng về mọi khía cạnh như vị trí, tiện ích nội ngoại khu, pháp lý, tiến độ dự án,.... để tránh những rủi ro không đáng có.