Luật mới về kinh doanh bất động sản

Quy định mới trong kinh doanh bất động sản

1. Điều kiện để cá thể, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trong quy định mới về kinh doanh bất động sản, tất cả cá nhân, tập thể muốn tổ chức mua bán đất cần phải thành lập doanh nghiệp hoặc Hợp tác xã  có pháp nhân pháp lý rõ ràng. Doanh nghiệp cần công khai minh bạch tất cả thông tin kiên quan bao gồm lượng bất động sản đã bán, lượng bất động sản còn lại, thế chấp…trên các phương tiện thông tin đại chúng, trụ sở ban quản lý dự án và trên các web thuộc sở hữu của doanh nghiệp

Điều này đồng nghĩa các cá nhân, tổ chức quy mô nhỏ không thường xuyên thực hiện các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… những hoạt động liên quan tới bất động sản mới không bị áp dụng điều kiện này. Do vậy những dự án bất động sản có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ thì cá nhân, hộ gia đình… vẫn phải thành lập doanh nghiệp và  thực hiện đầy đủ những quy định về đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà nước.

Trước đây khi giao dịch bất động sản không bắt buộc phải sử dụng các hợp đồng mẫu. Tuy nhiên ở quy định mới 100% các giao dịch mua bán, cho thuê chuyển nhượng  bất động sản cần chấp hành nghiêm túc sử dụng các hợp đồng mẫu nhà nước ban hành mà không phải chỉ dừng lại ở mức độ tham khảo. Điều này sẽ gia tăng thêm tính chuyên nghiệp chặt chẽ và tin cậy hơn trong cái môi trường đầy biến động và khó lường này.

>>> Xem thêm: Kinh tế phát triển, Thanh Hoá bùng nổ các dự án bất động sản khủng

2. Điều kiện tài chính trong kinh doanh bất động sản

Điều kiện tài chính thay đổi, vốn sở hữu đóng vai trò quan trọng

Ngoài ban hành lại về điều kiện kinh doanh bất động sản thì điều kiện tài chính cũng là 1 trong list điều khoản nhà nước sửa đổi trong luật mới sắp tới.  Trong đó chủ đầu tư dự án bất động sản phải có tổng tài sản từ 20%  trở lên đối với những dự án có quy mô dưới 20 hecta. Còn đối với những dự án có tổng quy mô sử dụng đất trên 20hecta thì bắt buộc vốn chủ sử hữu phải từ 15% tổng số vốn có được ( khoản tiền tự có không phải là khoản vay, nguồn vốn huy động…)

Điều kiện tài chính trong kinh doanh bds thay đổi đồng nghĩa với việc xác định lại nguồn vốn, vốn điều lệ sẽ không còn ý nghĩa . Vốn chủ sỡ hữu sẽ đóng vai trò quan trọng, loại vốn này sẽ bao gồm thu nhập, lợi nhuận… của doanh nghiệp và cũng là tài sản của chủ doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư . Nói cách khác đây là tài sản không phải huy động hay đi vay mà có được. Có lẽ đây chính là chiến lược làm sạch thị trường bất động sản của nhà nước, thay vì ai cũng có thể kinh doanh bất động sản thì bây giờ người có tiềm lực tài chính thực sự mới có thể là con át chủ bài thống lĩnh thị trường này.

Quy định này còn cho thấy việc đánh giá về tài chính của 1 doanh nghiệp nhận lại 1 dự án ( nhận chuyển nhượng dự án từ doanh  nghiệp trước) cũng thay đổi lớn. Việc đánh giá năng lực tài chính không còn dựa trên vốn điều lệ mà nó sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào tài chính hiện có ( vốn sở hữu) của  chủ sở hữu.  Tuy nhiên điều này cũng sẽ tạo ra cơ hội mở cho các chủ đầu tư bởi thực tế khi nhận  lại 1 dự án chuyển nhượng, ngoài việc trả đủ tiền cho chủ dự án cũ ( Những hạng mục đã được triển khai) thì  chủ đầu tư nhận chuyển nhượng chỉ cần có đủ nguồn lực triển khai các hạng mục tiếp theo và điều này đương nhiên khác hoàn toàn với việc triển khai dự án ngay từ đầu.

>>> Xem thêm: Thách thức và cơ hội thị trường bất động sản thời gian gần đây