Hoàn thiện nhà mới cần lưu ý gì để tránh phát sinh?

Các hạng mục cần kiểm soát khi hoàn thiện nhà

Không phải hạng mục nào cũng có mức độ ảnh hưởng như nhau. Phần điện nước, chống thấm và nền thi công thường khó sửa sau khi bị che phủ, trong khi màu sơn hoặc một số thiết bị rời có thể điều chỉnh thuận tiện hơn. Vì vậy, thứ tự ưu tiên nên dựa trên mức độ an toàn, độ bền và chi phí sửa chữa nếu xảy ra sai sót.

Bảng dưới đây giúp gia chủ rà soát nhanh từng nhóm công việc. Có thể tìm theo tên hạng mục, mức ưu tiên hoặc nhóm kỹ thuật để trao đổi với đơn vị thi công trước mỗi lần nghiệm thu.

×

Xác định nhu cầu sử dụng trước khi chọn vật liệu

Một căn nhà để ở lâu dài cần cách đầu tư khác với nhà cho thuê hoặc nhà kết hợp kinh doanh. Số người sử dụng, độ tuổi của các thành viên, thói quen nấu ăn, nhu cầu làm việc tại nhà và kế hoạch bổ sung thiết bị trong tương lai đều ảnh hưởng đến cách bố trí công năng.

Gia chủ nên chốt trước vị trí giường, tủ, bàn làm việc, tivi, máy giặt, điều hòa, bình nóng lạnh và thiết bị bếp. Khi kích thước và vị trí đã rõ, người thi công mới có thể bố trí ổ cắm, đường nước và khoảng trống bảo trì hợp lý. Đây cũng là cơ sở để sắp xếp quy trình hoàn thiện nhà theo đúng thứ tự, tránh làm trước rồi phải tháo ra sửa lại.

Trường hợp đang cân nhắc mua nhà trong khu đô thị hoặc dự án mới, có thể tham khảo danh sách dự án bất động sản đang được cập nhật để so sánh vị trí, loại hình sản phẩm và mức độ hoàn thiện trước khi lập kế hoạch nội thất.

Lập dự toán theo từng nhóm chi phí

Để kiểm soát chi phí hoàn thiện nhà, thay vì chỉ đặt ra một con số tổng, nên chia ngân sách thành các nhóm: điện nước, chống thấm, gạch ốp lát, trần, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, tủ bếp, đèn và nhân công. Cách làm này giúp phát hiện sớm hạng mục vượt dự kiến và dễ điều chỉnh hơn.

Mỗi báo giá cần thể hiện rõ tên sản phẩm, quy cách, đơn vị tính, số lượng, đơn giá, vận chuyển và phần việc đã bao gồm. Với các hạng mục tính theo mét vuông, cần xác nhận diện tích có tính phần hao hụt, cắt ghép hoặc xử lý nền hay chưa.

Những khoản dễ bị bỏ sót

• Vận chuyển, bốc xếp và đưa vật tư lên tầng.
• Vật tư phụ như nẹp, vít, dây điện, đầu nối, ke cân bằng và phụ gia.
• Xử lý bề mặt tường ẩm, nền không phẳng hoặc vị trí có sai số lớn.
• Phần hao hụt do cắt ghép, sứt vỡ hoặc thay đổi thiết kế.
• Vệ sinh công nghiệp và vận chuyển phế thải sau thi công.

Kiểm tra điện nước và chống thấm trước khi che phủ

Đường điện và đường nước thường nằm âm trong tường, sàn hoặc trần. Sau khi bề mặt đã được sơn, lát gạch hoặc đóng trần, việc sửa chữa sẽ tốn thời gian và ảnh hưởng đến nhiều hạng mục khác. Vì vậy, cần thử vận hành và ghi lại vị trí đường kỹ thuật trước khi chuyển bước.

Đối với hệ thống điện

• Kiểm tra tải dự kiến của điều hòa, bếp từ, bình nóng lạnh và thiết bị công suất lớn.
• Tách đường điện cho các thiết bị quan trọng để thuận tiện bảo trì.
• Kiểm tra tủ điện, thiết bị bảo vệ, hệ thống tiếp địa, ổ cắm và công tắc.
• Chụp ảnh đường dây âm tường trước khi trát hoặc đóng trần.

Đối với cấp thoát nước và chống thấm

• Thử áp đường cấp nước và quan sát các mối nối.
• Kiểm tra độ dốc, tốc độ thoát nước và vị trí cửa thăm.
• Thử nước tại nhà vệ sinh, ban công, sân thượng trước khi lát gạch.
• Xử lý kỹ cổ ống, chân tường và vị trí tiếp giáp giữa các vật liệu.

Chọn gạch và vật liệu ốp lát theo từng khu vực

Trong nhóm vật liệu hoàn thiện nhà, gạch ốp lát cần được chọn dựa trên vị trí sử dụng, độ chống trượt, kích thước, độ hút nước và khả năng vệ sinh. Gạch bóng có thể phù hợp với phòng khách nhưng không phải lựa chọn tốt cho khu vực thường xuyên ẩm. Gạch khổ lớn tạo cảm giác liền mạch nhưng yêu cầu nền phẳng và kỹ thuật thi công chặt chẽ hơn.

Vật liệu kết dính cũng không nên chọn theo thói quen. Loại gạch, kích thước viên gạch, nền thi công, khu vực trong nhà hay ngoài trời đều ảnh hưởng đến yêu cầu bám dính. Trước khi chốt vật tư, gia chủ có thể tham khảo giải pháp keo dán gạch theo từng hạng mục để có cơ sở trao đổi rõ hơn với người thi công.

Khi nhận hàng, nên đối chiếu mã sản phẩm, kích thước, lô màu, số lượng và tình trạng bề mặt. Các thùng gạch khác lô có thể tạo ra chênh lệch màu rõ rệt khi lát trên cùng một diện tích.

Kiểm soát sơn, trần, cửa và thiết bị hoàn thiện

Các hạng mục này có liên hệ trực tiếp với nhau. Cao độ trần ảnh hưởng đến cửa, rèm, tủ cao và vị trí điều hòa. Màu sơn thay đổi theo ánh sáng tự nhiên và ánh sáng đèn. Kích thước thiết bị vệ sinh phải phù hợp với khoảng cách đầu chờ và diện tích sử dụng.

Sơn và bề mặt tường

Tường cần đủ khô, sạch và ổn định trước khi sơn. Vết nứt, vị trí ẩm hoặc phần bả chưa đạt nên được xử lý dứt điểm. Tốt nhất nên thử màu trên một mảng tường thực tế thay vì chỉ nhìn bảng màu nhỏ.

Trần và hệ thống chiếu sáng

Trước khi đóng trần, cần kiểm tra đường điện, ống điều hòa, vị trí đèn và cửa kiểm tra kỹ thuật. Việc bố trí quá nhiều đèn không chỉ làm tăng chi phí đầu tư mà còn gây chói và tăng điện năng sử dụng.

Cửa và thiết bị

Cửa cần được đo tại công trình trước khi sản xuất. Khi lắp đặt, kiểm tra chiều mở, độ kín, khóa, bản lề và khe tiếp giáp. Thiết bị bếp và vệ sinh phải được thử vận hành, kiểm tra rò nước và khả năng tiếp cận khi bảo trì.

Mua và bảo quản vật tư theo đúng tiến độ

Những kinh nghiệm hoàn thiện nhà thực tế cho thấy mua vật tư quá sớm có thể khiến công trình thiếu chỗ bảo quản, tăng nguy cơ thất thoát hoặc hư hỏng. Mua quá muộn lại dễ làm gián đoạn thi công nếu sản phẩm hết hàng hoặc giao chậm. Nên lập kế hoạch mua theo từng giai đoạn và thống nhất người chịu trách nhiệm nhận hàng.

Vật liệu dạng bao cần được kê cao, giữ khô và tránh tiếp xúc trực tiếp với nước. Gạch nên xếp ở nền phẳng, hạn chế di chuyển nhiều lần. Thiết bị vệ sinh và phụ kiện có giá trị nên giữ nguyên bao bì cho đến khi chuẩn bị lắp đặt.

Nghiệm thu từng giai đoạn thay vì chờ đến cuối

Việc nghiệm thu nhà mới không nên chờ đến khi mọi hạng mục đã kết thúc, bởi nhiều lỗi kỹ thuật sẽ khó quan sát sau khi bị che bởi lớp trát, trần, sơn hoặc gạch. Mỗi nhóm công việc cần được kiểm tra ngay khi hoàn thành và trước khi đơn vị thi công chuyển sang bước tiếp theo.

1. Nghiệm thu đường điện, đường nước và đầu chờ trước khi che phủ.
2. Thử nước lớp chống thấm trước khi lát gạch.
3. Kiểm tra độ phẳng, độ dốc, khe ron và chất lượng bề mặt ốp lát.
4. Kiểm tra màu sơn dưới ánh sáng ban ngày và khi bật đèn.
5. Thử đóng mở cửa, khóa, bản lề và ray trượt.
6. Chạy thử thiết bị trước khi ký biên bản bàn giao.

Khi phát hiện lỗi, nên ghi nhận bằng hình ảnh, mô tả rõ vị trí và thống nhất thời hạn xử lý. Mọi thay đổi về vật liệu, khối lượng hoặc chi phí cũng nên được xác nhận bằng văn bản hoặc tin nhắn.

Kiểm tra toàn bộ căn nhà trước khi chuyển vào ở

Thời điểm tốt nhất để kiểm tra tổng thể là khi công trình đã hoàn thành nhưng chưa đưa nhiều đồ đạc vào. Không gian trống giúp quan sát dễ hơn, đồng thời việc sửa lỗi cũng ít ảnh hưởng đến sinh hoạt và giúp hạn chế chi phí phát sinh nếu cần xử lý lại một hạng mục.

• Thử tất cả ổ cắm, công tắc, đèn và thiết bị điện.
• Mở đồng thời nhiều vòi để kiểm tra áp lực nước.
• Xả nước tại nhà tắm, ban công và khu giặt để kiểm tra độ dốc.
• Quan sát gạch nứt, mạch gạch, độ phẳng và các vị trí có tiếng bộp.
• Kiểm tra trần, chân tường và góc khuất để phát hiện dấu hiệu ẩm.
• Đóng mở toàn bộ cửa, khóa, bản lề và ray trượt.
• Nhận đủ phiếu bảo hành, bản vẽ và danh sách đầu mối cung cấp vật tư.

Với người đang tìm kiếm căn hộ hoặc nhà ở trong dự án, việc xem trước các dự án bất động sản cũng giúp so sánh tiêu chuẩn bàn giao và dự kiến phần chi phí cần đầu tư thêm sau khi nhận nhà.