Tăng cường công tác chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản

Số thu thuế chuyển nhượng bất động sản tăng 96,4%

Theo báo cáo từ Bộ Tài chính cho biết, số thu thuế thu nhập từ nhận thừa kế, chuyển nhượng BĐS và nhận quà tặng là BĐS tính từ 8 tháng đầu năm 2022 đã đạt hơn 26,86 nghìn tỷ đồng. Con số này tăng hơn 13,2 nghìn tỷ đồng tương ứng tỷ lệ tăng 96,4% so với cùng kỳ năm 2021. Tính từ đầu năm đến ngày 6/9/2022, có tới 72% hồ sơ khai giá chuyển nhượng cao hơn giá của UBND. Trung bình 1 bộ hồ sơ sẽ khai giá cao hơn UBND gấp 3 lần. 

Thực tế cho thấy ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân hiện chưa cao. Người dân chưa nhận thức được hậu quả của việc khai thuế giá không đúng với giá chuyển nhượng thực tế. 

Số thu thuế chuyển nhượng bất động sản tăng 96,4%

Ví dụ như trường hợp của chị Đỗ Thu Hà, TP Cần Thơ, hợp đồng kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thực tế là 26 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi kê khai nộp thuế chỉ có 5 tỷ đồng và trốn kê khai thuế tới 21 tỷ đồng. 

Theo đại diện Cục Thuế TP Cần Thơ cho biết, hành vi trốn thuế trong kinh doanh bất động sản là việc cá nhân ghi giá trị trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế. Sau đó, người giao dịch đã ký thêm phụ lục hợp đồng với giá trị thực tế cao hơn gấp nhiều lần. 

Làm chặt khâu kê khai giá chuyển nhượng BĐS

Theo phân tích của ông Lê Xuân Trường - Trưởng khoa Thuế - Hải quan, Học viện Tài chính, gốc rễ của tình trạng thất thu thuế ở lĩnh vực chuyển nhượng BĐS nằm ở kê khai của người nộp thuế về giá chuyển nhượng BĐS để tính thuế. 

Theo quy định, có ba cách xử lý người nộp thuế kê khai không đúng với giá thực tế chuyển nhượng: 

• Thứ nhất là xác định giá tính thuế không thấp hơn giá quy định của UBND cấp tỉnh

• Thứ hai yêu cầu người nộp thuế giải trình theo quy định pháp luật về quản lý thuế

• Cuối cùng là ấn định thuế trên cơ sở dữ liệu giá thị trường của cơ quan thuế. 

Hầu hết người nộp thuế đều kê khai giá chuyển nhượng để làm căn cứ tính thuế thấp hơn giá thực tế nhằm thu lợi về phía mình. Giao dịch của người nộp thuế thường được thanh toán bằng tiền mặt và cơ quan thuế không trực tiếp giám sát quá trình giao dịch và thanh toán. 

Làm chặt khâu kê khai giá chuyển nhượng BĐS

Cơ quan thuế phải có cơ sở dữ liệu về giao dịch chuyển nhượng BĐS để có cơ sở yêu cầu giải trình hoặc ấn định thuế. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản chưa đầy đủ và chưa có hệ thống. Thêm vào đó, bất động sản được xem là loại hàng hoá có tính cá biệt cao nên không dễ để tìm các giao dịch tương đồng khác làm căn cứ ấn định thuế. 

Việc yêu cầu người nộp thuế giải trình dựa vào giá mặt bằng chung trên thị trường cũng chỉ có thể thuyết phục được người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng tăng thêm vài phần chứ không thể lấy đó làm căn cứ bắt buộc người nộp thuế kê khai đúng với giá giao dịch thực tế.

Như vậy, cơ quan thuế chỉ có thể dựa vào giá do UBND cấp tỉnh quy định để  xác định giá tính thuế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá do UBND cấp tỉnh quy định sẽ thấp hơn với giá giao dịch trên thị trường rất nhiều. 

Theo ông Trường, giải pháp tốt nhất để chống thất thu thuế lĩnh vực này là cần bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định. Ngoài ra, cần bổ sung và sửa đổi các quy định về nguyên tắc, phương pháp, quy trình và thẩm quyền xác định giá đất để bảng giá đất do địa phương quy định về sát giá thị trường hơn. 

Thêm vào đó, cần bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế nhằm áp dụng các biện pháp nghiệp vụ điều tra để phát hiện và xử lý gian lận trong kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản. 

Theo ông Nguyễn Minh Phong việc mua bán bất động sản trên thị trường bắt buộc phải có một cơ quan thẩm định giá độc lập. Ngoài ra, cần đưa ra biện pháp xử lý mạnh với những người có hành vi khai chênh lệch giá. Đặc biệt, các thông tin bất động sản phải được công bố minh bạch trên cổng thông tin các bộ, ngành, địa phương. Để người mua bán biết lấy làm căn cứ kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản đúng giá sát với thực tế.