Nới room tín dụng, thị trường bất động sản có hưởng lợi?

Chờ đợi nới room tín dụng

Bà Hồng cho hay: “Chậm nhất là đầu tuần sau sẽ thông báo về điều chỉnh phần còn lại của room tín dụng trong con số 14% mà Ngân hàng Nhà nước đã định hướng từ đầu năm để thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2%”. Tuy nhiên, cho đến nay Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa có bất kỳ một thông tin chính thức nào về việc nới hạn mức tín dụng cho các ngân hàng. 

Trước đó, theo số liệu thống kê từ Ngân hàng nhà nước, dư nợ tín dụng đến hết tháng 7 là 16,3% so với cùng kỳ, tăng 9,42% so với đầu năm. Tăng trưởng tín dụng đã có dấu hiệu hạ nhiệt sau khi đạt đỉnh 17% so với cùng kỳ vào cuối tháng 5. 

Bất động sản chờ đợi nới room tin dụng để "dễ thở" hơn 

Tại diễn đàn tổ chức mới đây, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, mặc dù Ngân hàng nhà nước đang hạn chế tín dụng vào Bất động sản nhưng ngành này vẫn huy động được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp. Theo số liệu thống kê cho thấy, chỉ riêng trong tháng 7/2022 trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng rẻ đạt 280.641 tỷ đồng. 

Theo ông Hiển, các kết quả khảo sát cho thấy vốn ngân hàng đang chiến đến 70% giá trị vốn bất động sản. Với mô hình kinh doanh như hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng thì các doanh nghiệp bất động sản càng tăng thêm dụng vốn. 

Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển

Trong khi đó, có đến 70% nhà đầu tư lướt sóng, những nhà đầu tư bất động sản để khai thác lại chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. Do đó, khi giá chững lại thì tính thanh khoản giảm mạnh, khiến dòng tiền thu hồi của ngân hàng bị ảnh hưởng. 

Ông Hiển phân tích cụ thể như sau: “Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực bất động sản rất dài, bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác. Nên thực chất nó có tác động gấp 3 - 4 lần so với các ngành khác cùng khoản vay”. Từ thực tế nêu trên, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản phải có giải pháp huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau thay vì chỉ phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng của ngân hàng. 

Thực tế cho thấy, từ tháng 4 đến tháng 7/2022 sau khi một số ngân hàng có động thái siết chặt vốn với bất động sản, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn, khó bán hàng. Thị trường nhà đất thứ cấp cũng giảm dần tính thanh khoản, dòng tiền yếu dần, các dòng vốn đầu tư tài sản có dấu hiệu co cụm, phòng thủ. 

Thị trường bất động sản chờ hưởng lợi

SSI Research nhận định, để thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2% thì hạn mức tăng trưởng tín dụng điều chỉnh trong khoảng còn lại của mục tiêu 14%. Đồng thời,  đáp ứng nhu cầu vốn để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và phục hồi sản xuất, kinh doanh.

Như vậy, sẽ có khoảng 457.000 tỷ đồng được phân bổ về cho các ngân hàng, hạnh mức bổ sung dự báo giao động từ 3 - 5%. Còn theo đánh giá của KBSV, việc nới room tín dụng phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai hướng: Thứ nhất, các doanh nghiệp sẽ yên tâm hơn khi có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Thứ hai, thị trường bất động sản sẽ có những bước tiến mới vào những tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, lượng hàng tồn được “giải phóng”, giúp doanh nghiệp có thêm nguồn tiền để trả nợ. 

Nới room tín dụng có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản 

Nhóm phân tích KBSV cũng dự báo, cuối năm 2022 và năm 2023 cùng năm 2024, các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn sẽ gặp nhiều khó khăn về dòng tiền. Nhất là những doanh nghiệp vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao khiến việc tìm kiếm nguồn vốn xoay vòng càng khó hơn bao giờ hết. 

Với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn sẽ phần nào dễ thở hơn nhờ quỹ đất lớn, có tài sản đảm bảo để vay ngân hàng. Bên cạnh đấy, họ cũng có đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới hoặc vay trái phiếu quốc tế.  

Để giải quyết câu chuyện vốn cho thị trường bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển đưa ra ba phương án:

• Thứ nhất, nguồn vốn dành cho người mua nhà ở trung bình trở xuống phải tốt hơn nhóm đối tượng mua nhà ở cao cấp. Những khách hàng mua nhà ở trung bình nên cho vay từ 60 đến 80%, với sản phẩm bất động sản giá trị cao như vài chục tỷ thì chỉ nên cho vay ở mức 40 đến 50%. 

• Thứ hai, công ty bất động sản phải là những công ty đầu tư chứ không phải là công ty môi giới và cần phải nguồn vốn mạnh. 

• Thứ ba, lành mạnh thị trường bất động sản thông qua quỹ tín thác, định chế tài chính đủ năng lực. 

Có thể thấy, việc nới room tín dụng đã mang đến cho thị trường bất động sản một bức tranh khởi sắc, tháo gỡ được những vướng mắc, giúp các doanh nghiệp bất động sản tìm được hướng đi mới tốt hơn. Tuy nhiên, điều quan trong là các doanh nghiệp phải có cho mình kế hoạch tài chính, phát triển dự án cụ thể, rõ ràng để đứng vững trên thương trường.