Dòng tiền chiết khấu trong đầu tư bất động sản là gì?

Dòng tiền chiết khấu là gì?

Dòng tiền chiết khấu là công thức được nhà đầu tư sử dụng để xác định giá trị tương lai của khoản đầu tư dựa vào dòng tiền trong tương lai của nó. Chẳng hạn như, ngày hôm nay nhà đầu tư mua một sản phẩm bất động sản, trong 10 năm nữa họ hy vọng sẽ bán được nhiều hơn giá trị hiện tại. Tuy nhiên, đây không phải là thu nhập hay chi phí duy nhất mà tài sản này tạo ra. 

Dòng tiền chiết khấu được sử dụng để xác định giá trị tương lai của khoản đầu tư dựa vào dòng tiền trong tương lai của nó

Nhà đầu tư sẽ có thêm khoản thu nhập khác từ việc cho thuê nhà. Còn nếu chủ nhà có kế hoạch cải tạo thì họ sẽ tốn thêm chi phí. Tất cả những yếu trên đều được tính vào dòng tiền. Dòng tiền chiết khấu trong bất động sản sẽ giúp nhà đầu tư hình dung ra giá trị tương lai của dòng tiền mà sản phẩm bất động sản đó tạo ra là bao nhiêu.  

Nhà đầu tư cũng có thể dựa vào dòng tiền chiết khấu để đánh giá lượng tiền đi vào khoản đầu tư như thế nào? thời điểm chi tiêu hợp lý ra sao? khoản đầu tư sẽ tạo ra lợi nhuận bao nhiêu? khi nào nhà đầu tư tiếp cận với nguồn vốn từ khoản đầu tư…? Để tính dòng tiền chiết khấu cần dựa trên nhiều thông số như: chi phí ban đầu, chi phí hàng năm, thu nhập ước tính, khoảng thời gian nhà đầu tư sở hữu sản phẩm bất động sản đó. 

Cách tính dòng tiền chiết khấu

Để tính toán được dòng tiền chiết khấu bất động sản trước tiên bạn cần tìm hiểu về chi phí ban đầu, lãi suất, chi phí và lợi nhuận hàng năm, thời gian sở hữu. Thời gian sở hữu một sản phẩm bất động sản thường giao động từ 5 đến 15 năm. Sau đó, bạn áp dụng công thức tính dòng tiền chiết khấu như sau: 

Dòng tiền chiết khấu = CF1/(1 + r)^1 + CF2/(1 + r)^2 +… + CFN/(1 + r)^N

Trong đó:

• CF: Dòng tiền = Tổng thu nhập - Tổng chi phí

• r: Lãi suất chiết khấu

• N: Số năm

Mỗi năm của phép cộng sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá dòng tiền của họ theo 1 năm cụ thể. Với nhà đầu tư bất động sản có thể dựa vào các yếu tố dưới đây để xác định dòng tiền: 

• Đầu tư ban đầu là chi phí mua tài sản

• Thu nhập từ cho thuê

• Chi phí bao gồm thanh toán thế chấp, điện nước, bảo trì, chi phí nợ,...

• Doanh số ước tính vào năm tài sản được bán

Khi nào nên sử dụng dòng tiền chiết khấu?

Các nhà đầu tư tính toán dòng tiền chiết khấu để xác định giá trị của các khoản đầu tư có rủi ro thấp trong tương lai khi họ muốn rút tiền. Việc phân tích dòng tiền đầu tư cũng là cách để họ biết khoản đầu tư cụ thể là giá trị thực hay giá trị hợp lý của một công ty. 

Các nhà đầu tư tính toán dòng tiền chiết khấu để xác định giá trị của các khoản đầu tư khi họ muốn rút tiền

Điều quan trọng nhất là cần chú ý, công thức tính dòng tiền chiết khấu chỉ là ước tính vì nó tính toán dựa vào dự đoán tương lai. Nếu nhà đầu tư ước tính sai thì kết quả sẽ có sự sai sót. Dù vậy, đây vẫn là cơ sở tốt và hiệu quả nhất đến thời điểm hiện tại để nhà đầu tư xác định tổng giá trị đầu tư. 

Các nhà đầu tư cũng có thể sử dụng công thức Giá trị hiện tại ròng và Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ hoặc các số liệu khác như dòng tiền, tỷ suất vốn hóa để xác định giá trị tiềm năng của bất động sản. 

Dòng tiền chiết khấu sẽ khác với các chỉ số khác ở chỗ nhà đầu tư có thể dựa vào đấy để xác định giá trị của dòng tiền dự kiến trong tương lai ở thời điểm hiện tại. Các chỉ số khác như Giá trị hiện tại ròng dùng để đánh giá lợi tức trên tổng đầu tư. Công thức tỷ lệ hoàn vốn nội bộ sử dụng dòng tiền chiết khấu giúp nhà đầu tư xác định mức tăng hay giảm của khoản đầu tư bất động sản.

Mặc dù không phải là công thức hoàn hảo nhưng việc sử dụng mô hình dòng tiền chiết khấu trong bất động sản giúp các nhà đầu tư đánh giá dòng tiền dự kiến vào và ra khỏi bất động sản. Dữ liệu này sẽ là cơ sở để nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư phù hợp và hiệu quả hơn.